Pourquoi valoriser son patrimoine de manière durable
La Chambre immobilière neuchâteloise (CIN), a fêté son 30e anniversaire en début de mois, à l’Hôtel Beaulac de Neuchâtel. A cette occasion, la BCN a été invitée à échanger avec de nombreux interlocuteurs sur la transition énergétique du patrimoine immobilier. La situation du marché immobilier et l’attractivité du canton de Neuchâtel ont également été commentées.
Neuchâtel, canton très attractif économiquement, mais dont la démographie enregistre ces dernières années une évolution défavorable. Selon l’étude du PIB romand 2021, publié par les six banques cantonales romandes dont la BCN, l’évolution moyenne de la population atteint seulement 1,5% entre 2011 et 2020, alors qu’elle se situe à 14,3% à Fribourg ou encore à 9,9% pour les cantons de Genève et du Valais. Ce paradoxe neuchâtelois est donc une préoccupation majeure pour les autorités du canton de Neuchâtel. La stratégie mobilité 2030 veut combler cette lacune démographique et la nécessité de rénover les immeubles s’impose afin de diminuer le taux de logements vacants. Il faut recréer de la valeur sur le patrimoine existant pour renforcer l’attractivité du canton.
Hausse relativement modérée des prix
Selon l’étude du marché immobilier neuchâtelois 2021, réalisée conjointement par la BCN et le cabinet Wüest Partner, le prix des villas dans le canton de Neuchâtel a progressé au cours de ces dix dernières années de près de 30 %, une augmentation sur la même période proche de 40 % pour le segment des appartements en PPE. Malgré cette hausse, le prix de l’immobilier résidentiel neuchâtelois reste attractif par rapport à des cantons voisins tels que Berne et Vaud où les valeurs de biens similaires peuvent s’avérer jusqu’à un tiers supérieures. L’engouement pour les logements en propriété persiste, ceci dans un environnement de taux d’intérêt encore très favorable. Cette dynamique a porté le pourcentage de propriétaires en Suisse aux alentours de 40 %, alors que la proportion pour le canton de Neuchâtel a progressé ces dernières années pour franchir la barre des 30 %.
Depuis janvier 2020, la réforme fiscale neuchâteloise vise à contenir l’exode de ses habitants et vient affirmer la volonté des autorités d’attirer de nouveaux contribuables. Alors que la pandémie a renforcé l’intérêt pour la propriété du logement, les terrains à bâtir deviennent de plus en plus rares dans le canton de Neuchâtel et ont vu leur prix augmenter. La demande pour une résidence au vert ou plus spacieuse se concentre dès lors sur les biens existants, comme le souligne Pedro Palomo, responsable marché à la BCN : «L’attrait pour les maisons et les appartements très bien situés n’a cessé de croître ces dernières années. Lorsqu’un objet jouissant d’un emplacement favorable est mis en vente dans le canton de Neuchâtel, l’intérêt est d’emblée très marqué et il n’est pas rare de voir des surenchères au fur et à mesure des visites.»
Rénover, oui, mais de manière durable
Une fois propriétaire et afin de pérenniser son patrimoine financier, il est indispensable d’en améliorer son efficience, en entretenant et en rénovant son bien immobilier. Mais de quelle manière? La préservation de l’environnement est un enjeu majeur et de plus en plus de consciences sont préoccupées par les questions environnementales. Actuellement, en Suisse, un quart des émissions de gaz à effet de serre proviennent des bâtiments, un million de biens sont mal isolés et deux tiers sont encore chauffés au mazout, gaz ou électricité. La nouvelle loi cantonale sur l’énergie, entrée en vigueur le 1er mai 2021, prévoit de réduire les émissions de CO2 de 60% d'ici à 2035 et de quintupler la production d'énergie renouvelable. La rénovation des bâtiments et des chauffages est particulièrement visée par cette loi.
Pour réduire les énergies fossiles, les propriétaires peuvent soit remplacer leur système de chauffage par un autre type de chauffage moins énergivore (pompe à chaleur, pellets, géothermie), soit convertir une partie de leur production énergétique en énergie renouvelable. Cette transition et les travaux de rénovation en découlant ont un coût, certes, mais la rentabilité économique est facilement quantifiable dès les ouvrages terminés. En effet, après réévaluation du bien rénové, la valeur de marché sera indéniablement revue à la hausse et pourra dans la plupart des cas compenser les coûts opérés. De plus, Pedro Palomo rappelle «qu’un objet en parfait état d’entretien donne des atouts aux propriétaires lorsqu’il s’agit de négocier les conditions de leur prêt hypothécaire».
Dans son projet de transition énergétique, il est important de s’entourer de spécialistes. Afin d’accompagner les propriétaires, la BCN, avec le bureau de conseils Planair SA, a développé le simulateur EcoHabitat pour calculer les émissions de CO2 d’un bien et favoriser la sortie des énergies fossiles. Cet outil permet de comparer le coût de l’implémentation d’un nouveau système de chauffage avec les économies futures espérées, une première étape essentielle pour une transition énergétique réussie.
Des économies pour tous !
La rentabilité économique découlant de la rénovation de son patrimoine touche également les propriétaires d’immeubles de rendement, puisque que les coûts liés à l’optimisation énergétique d’un bien pourront directement être imputés sur les loyers. En effet, avec l’installation de panneaux solaires ou d’un système de chauffage durable, les locataires réduiront leurs coûts de consommation d’énergie. Les propriétaires peuvent donc amortir leurs investissements en contrepartie sur les loyers qu’ils perçoivent. La rénovation d’un système de chauffage est également encouragée avec le versement de subventions étatiques.
Enfin, l’aspect fiscal, certainement la plus importante des subventions, est également à prendre en considération. Après analyse de tous les paramètres, il est à l’heure actuelle plus profitable de remplacer une chaudière plutôt que de ne rien faire du tout.