La reconversion des surfaces de bureaux devient une vraie question
Si l’immobilier résidentiel résonne aux oreilles de chacun, l’immobilier dédié aux entreprises mérite également un coup de projecteur. La situation diffère entre les segments.
Le printemps a rimé avec le Salon de l’immobilier neuchâtelois. Si quelques semaines se sont écoulées, les futurs propriétaires salivent encore devant les projets parfois passionnants proposés et les entreprises qui ont dévoilé leurs savoir-faire. Avec le logement, son forum, le prix des appartements, le niveau des loyers, le taux de vacance, la situation sur l’offre et la demande de villas, etc., l’immobilier résidentiel s’est taillé une place de choix au niveau médiatique, murmurant en quelque sorte à l’oreille de tout un chacun, en raison de la nécessité de se loger.
Dichotomie sectorielle
Mais l’immobilier dédié aux entreprises est davantage passé sous silence. Or, comme pour un particulier, trouver un espace adapté à son activité constitue une priorité pour un entrepreneur. A partir d’ici, le chemin se sépare en deux : d’un côté, les entreprises industrielles, artisanales et les start-up ; d’un autre côté, les sociétés actives dans les services et le commerce.
L’écart semble se creuser entre, pour résumer, les entreprises manufacturières et les entreprises à vocation tertiaire. En effet, les industries de base (horlogerie, machines-outils, pharma, etc.), qui constituent une part essentielle du tissu économique régional, arrivent généralement à couvrir leurs besoins en termes immobiliers. La bonne tenue de la conjoncture de l’an dernier a notamment contribué à maintenir ce segment sain.
Idem pour les start-up, qui bénéficient de solutions dans les incubateurs, les hôtels d’entreprises ou toutes structures communes, qui se sont multipliées ces dernières années dans le canton.
Plus de logistique?
Pour les services, la situation s’avère plus compliquée, à Neuchâtel en particulier. En effet, la demande de surfaces commerciales semble évoluer à un rythme inférieur dans le canton qu’en moyenne nationale. Le commerce en ligne et le tourisme d’achats contribuent à mettre le commerce sous pression. Mais sans parler de l’impact sur l’emploi, notons que les surfaces dédiées à la vente ont faiblement progressé sur les vingt dernières années à Neuchâtel, comparativement à d’autres cantons. Toutefois, en raison des changements de mode de consommation, la demande immobilière dans le secteur de la logistique, qui nécessite de espaces d’entreposage et de stockage entrepôts, souvent hors des centres mais faciles d’accès, pourrait se renforcer ces prochaines années.
Vision à long terme
Quant aux bureaux, un décrochage des prix (recul marqué de l’indice de 17,7% entre le quatrième trimestre 2017 et le quatrième trimestre 2018) s’est opéré sur le canton l’an dernier. Les prix devraient poursuivre leur baisse en 2019, mais à un rythme moins élevé.
La problématique ne peut être ici résolue d’un coup de baguette magique. Une question de fond, celle de la reconversion d’une partie de ces surfaces, doit aujourd’hui se poser. Et l’expérience genevoise montre que les tentatives pour aller dans cette direction ne sont pas aisées. C’est donc bel et bien une vision à long terme que les acteurs doivent déployer pour revaloriser leurs biens.
Consulter l'étude sur le marché immobilier neuchâtelois 2019