Glisser 5 à 10% d’immobilier dans son portefeuille reste une bonne idée
Avec un rendement annuel attractif, l’immobilier coté devrait jusqu’à un certain point intéresser l’investisseur, même si quelques points d’attention sont nécessaires comme toute classe d’actifs.
Quels sont les présages 2024 pour l’immobilier indirect? Relevons d’abord que l’immigration est restée positive en Suisse avec l’entrée de plus de 100'000 personnes l’an dernier, si bien que l’offre de nouveaux logements n’a pas suivi. Le taux de logements vacants devrait tomber en dessous de 1% à la mi-2024. Cette relative pénurie devrait engendrer une hausse des loyers, tout comme le relèvement du taux de référence hypothécaire. Voici donc une bonne nouvelle pour les fonds immobiliers, qui bénéficient ainsi d’une hausse de leur rentrée locative.
Un autre facteur clé, si ce n’est le plus important est les taux d’intérêt. Les attentes des investisseurs sont à la baisse au niveau des taux fixés par la Banque nationale suisse (BNS), ce qui va se traduire par un recul des taux hypothécaires. Les fonds immobiliers profiteront ainsi de coûts de refinancement meilleur marché.
Les tendances sur l’immobilier commercial, principalement des bureaux et du commerce de détail, sont plus complexes à analyser avec des fondamentaux à long terme qui restent bons mais une demande plus faible à cause – entre autres – du commerce en ligne, du tourisme d’achat et du télétravail qui réduit le besoin en locaux commerciaux et bureaux. A court terme, il faut s’attendre à des fluctuations sur ce segment.
Hausse de 5% en 2023
Attardons-nous plus spécifiquement sur l’immobilier coté. Depuis la création de l’indice dédié SWIIT en 1995, le rendement moyen annuel atteint à 5,43%. L’année dernière, l’indice a progressé de 5% avec de fortes disparités tout au long de l’année. La belle remontée en novembre et décembre a fait suite au pivot de la Réserve fédérale américaine, donc au changement dans le sentiment du marché et le retour de l’optimisme grâce aux perspectives de prochaines baisses de taux par les banques centrales.
En plus du rendement à long terme, le rendement du dividende (de 2,7% en moyenne) est également attractif, notamment face au marché obligataire. Le rendement à long terme et la fiscalité réduite, pour les détenteurs de parts de fonds immobiliers qui détiennent les immeubles en propriété directe, sont des éléments porteurs pour les investisseurs. Un autre avantage central réside dans la diversification qu’apporte entre 5 et 10% d’immobilier dans un portefeuille dit «équilibré».
Contraintes réglementaires
Les investisseurs doivent quand même être attentifs à des facteurs conjoncturels et économiques tels le taux de chômage ou la démographie et des décisions de taux d’intérêt des banques centrales. Les volets réglementaires et politiques peuvent également jouer un rôle majeur. Par exemple, il est important d’estimer le besoin en investissement du fonds immobilier pour mettre à jour ou rendre conforme son parc immobilier au regard des contraintes légales en matière d’efficacité énergétique. Certaines lois, liées à l’aménagement du territoire par exemple, peuvent également influencer les cours des fonds immobiliers cotés. Mais les fondamentaux restent intéressants pour l’exercice 2024.