L'accès à l'immobilier de rendement se complique pour les investisseurs privés
Pour répondre à une préoccupation grandissante de l’Autorité de surveillance du marché financier suisse, les banques appliqueront deux mesures plus restrictives pour les hypothèques liées aux immeubles destinés à la location.
A la fin de l’année dernière, le volume hypothécaire des banques suisses atteignait plus de mille milliards de francs. Soit 1044,6 milliards pour être précis, un chiffre qui a doublé au cours des quinze dernières années. Force est de constater que l’introduction de mesures en 2012 sur les objets d’habitation pour calmer l’activité de marché n’a pas eu tout l’effet escompté sur l’ensemble des segments. La forte augmentation des taux de vacance dans les immeubles résidentiels de rendement, conjuguée à une activité de construction qui reste dynamique, accentuent aujourd’hui les risques sur le marché immobilier suisse. D’autant plus que le niveau très faible des taux d’intérêts actuels continue à doper la demande.
L’Autorité de surveillance du marché financier suisse (Finma) s’inquiète depuis de longs mois de la forte hausse des prix des biens immobiliers destinés à la location. Afin d’éviter la surchauffe, une modification de l’ordonnance sur les fonds propres visant à obliger les banques à mobiliser davantage de capitaux a été mise en consultation courant avril par la Confédération. L’Association Suisse des Banquiers, faîtière de la place financière, a préféré contrer ce durcissement de la réglementation fédérale en révisant ses normes d’autorégulation déjà en vigueur depuis 2012.
Davantage de fonds propres
Conséquence directe: les conditions cadres pour l’octroi d’un financement d’un objet de rendement seront durcies dès le 1er janvier 2020. Deux mesures phares seront introduites à cet effet. La première réside dans l’augmentation des fonds propres que l’acquéreur doit apporter pour un objet de rendement. La part minimale des fonds propres libres devra s’élever à 25% en début d’année prochaine, contre 10% jusqu’à présent. Notons que les banques demandaient d’ores et déjà des fonds propres à hauteur de 20 % pour ce type de financement.
Financements actuels non touchés
La deuxième mesure concerne l’amortissement. La dette hypothécaire devra être amortie pour atteindre les deux tiers de la valeur de gage au plus tard dans les 10 ans, contre quinze ans jusqu’ici. Compte tenu de la hausse des fonds propres libres demandés par la première mesure, les propriétaires seront faiblement impactés par cette modification. A noter toutefois que ces durcissements n’affecteront pas les hypothèques des logements habités par leur propriétaire (usage propre). Dès lors, uniquement les nouvelles affaires et les augmentations de crédits pour des immeubles de rendement seront concernées par cette nouvelle réglementation.
Appel à la réflexion
Contrairement aux investisseurs privés, pour lesquels le changement est de taille, les investisseurs institutionnels et professionnels, qui n’ont guère recours au financement bancaire mais représentent la majorité de la demande actuelle, ne seront pas impactés par ces nouvelles conditions.
Jusqu’à présent, ni l’augmentation des taux de vacance, ni la baisse des rendements n’ont permis d’enrayer notablement cette hausse des prix dans ce segment. Mais cette nouvelle règlementation devrait éveiller la réflexion. En effet, les propriétaires doivent appréhender ces enjeux futurs, et notamment une potentielle baisse des revenus locatifs en se posant ce type de questions: Dans quel état se trouve mon parc immobilier? Où se situent mes appartements libres? Quelles rénovations sont aujourd’hui nécessaires?
Une version de cet article est parue dans Arcinfo.